Öffentliche Hand als Grundsteuersubjekt
Steuerobjekt ist der in einer Gemeinde belegene, bebaute und unbebaute Grundbesitz. Hierunter fällt mithin auch Grundbesitz in wirtschaftlichem oder rechtlichem Eigentum der öffentlichen Hand. Jegliche Einrichtung der öffentlichen Hand mit Grundbesitz ist damit Subjekt für die Grundsteuer und muss sich auf die anstehenden Tätigkeiten wie die Aufarbeitung des Grundvermögens und die Zusammenstellung von Unterlagen im Rahmen der Grundsteuerreform vorbereiten. Dies kann einen enormen personellen und zeitlichen Aufwand bedeuten.
Steuerbefreiungen für die öffentliche Hand
Allerdings bestehen für gemeinwohlgebundenen Grundbesitz der privaten und öffentlichen Hand bestimmte Steuerbefreiungen.
Grundlegende Voraussetzung einer solchen Grundsteuerbefreiung ist, dass der Grundbesitz unmittelbar zu den im Gesetz genannten steuerbegünstigten Zwecken genutzt wird. Unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls kann es dabei ausreichend sein, wenn entsprechende Grundstücke „unentbehrliche Hilfsmaßnahmen und Hilfsmittel“ zur Verwirklichung des steuerbegünstigten Zwecks darstellen.
Wird Grundbesitz der öffentlichen Hand nicht nur für steuerbegünstigte, sondern auch für nichtbegünstigte Zwecke verwendet (gemischte Nutzung), ist zu differenzieren: Bei einer möglichen räumlichen Aufteilung nach Maßgabe der Benutzungsverhältnisse unterliegt nur der steuerpflichtige Teil der Grundsteuer. Anderenfalls ist der Grundbesitz bei einer gemischten Nutzung insgesamt nur steuerbefreit, wenn die steuerbegünstigten Zwecke überwiegen, ansonsten ist er steuerpflichtig. Solche Abgrenzungsfragen stellen sich sehr oft, etwa wenn eine Stadt-, Bürger- oder Sporthalle für wirtschaftliche und gemeinnützige oder hoheitliche Funktionen genutzt wird oder bei Verwaltungsräumen, die etwa für Hoheitszwecke bzw. Zweckbetriebe und für BgA oder steuerschädliche Geschäftsbetriebe genutzt werden.
Daneben bestehen objekt- und zweckgebundene Steuerbefreiungen, z. B. für infrastrukturelle Zwecke, Wasser- und Bodenverbände, bildungsrechtliche Zwecke sowie Krankenhäuser oder Bestattungszwecke. Im Einzelfall sind allerdings Rückausnahmen oder Abgrenzungsfragen zu anderen Befreiungsregelungen zu beachten.
Die grundsätzlichen Steuerbefreiungen gelten nicht für Wohnungen und land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz. Rückausnahmen bestehen jedoch für bestimmte Wohnzwecke, wie Gemeinschaftsunterkünfte, ausbildungsrechtliche Wohnräume oder Bereitschaftsräume.
Hinsichtlich der vielfältigen Faktoren und Details, von denen eine Steuerbefreiung abhängt, sind eine genaue Betrachtung der einzelnen Grundstücke und Grundstücksteile sowie deren entsprechende Abbildung in der abzugebenden Feststellungserklärung unumgänglich.
Verfahrensrechtliche Aspekte
Die ausschließlich elektronisch zu übermittelnden Feststellungserklärungen sind (nach derzeitigem Stand) bis spätestens 31. Oktober 2022 beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Dabei ist für jede wirtschaftliche Einheit eine eigene Feststellungserklärung abzugeben – eine zusammenfassende Erklärung pro Eigentümer ist nicht möglich.
Einige Bundesländer, z. B. Niedersachsen und NRW, sehen bei Bestehen bestimmter Steuerbefreiungen zwar von der Abgabe einer Feststellungserklärung ab. Die Ausnahmen sind insoweit aber sehr eng gefasst und müssen im Einzelfall geprüft werden; unabhängig davon ist eine Aufforderung zur Erklärungsabgabe durch das Finanzamt möglich.
Die Vorgehensweise der Bewertung des Grundvermögens und die dafür nötigen Angaben hängen von der Lage der Grundstücke ab. Denn die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden insoweit jeweils ein eigenes Ländermodell an und erheben dazu bestimmte Werte, wie z. B. Bodenrichtwerte, Grundstücksgröße, Wohn- bzw. Nutzfläche sowie die Wohnlage. In den Bundesländern ohne eigenes Ländermodell sowie bei land- und forstwirtschaftlichem Vermögen gilt das sog. Bundesmodell. Hier sind Angaben wie beispielsweise die Lage und Größe des Grundstücks, die Gebäudeart und das Baujahr des Gebäudes notwendig.
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Die BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat mit dem BDO GRIZZLY eine digitale Lösung entwickelt, die eine automatisierte Erstellung von Feststellungserklärungen im Zusammenhang mit den Neuerungen der Grundsteuerreform ermöglicht. Eine Lösung, die Ihren Aufwand als Grundstückseigentümer minimiert, ungeachtet in welchem Bundesland sich die jeweiligen Grundstücke befinden. Entsprechend Ihrer individuellen Vorgaben bieten wir von einer „Full-Service“- bis zu einer „On Demand“-Variante in Eigenregie sämtliche Lösungen an, die Ihnen die Neubewertung Ihres Grundbesitzes erleichtern wird.
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